Хуучин байшинг худалдаж авах, засварлах, дараа нь дахин зарж борлуулахыг байшинг "эргүүлэх" гэж нэрлэдэг. Анхдагч хөрөнгө оруулалт, засварын өртгийг эцсийн борлуулалтын үнээс хасах үед ашиг олохын тулд хангалттай хямд үнээр үнэлэгдэх үл хөдлөх хөрөнгийг олохоос шалтгаална. Орох орон сууцыг янз бүрийн аргаар хайж олох боломжтой. Нэгдүгээрт, онлайн нөөцийг ашиглан орон сууцны жагсаалт гаргах, мужийн бичиг хэргийн газраас мэдээлэл авах, үл хөдлөх хөрөнгийн төлөөлөгчтэй зөвлөлдөх замаар. Бүх байшинг сайтар шалгаж үзээрэй. Эцсийн худалдан авалт хийхээсээ өмнө мэргэжилтнүүдтэй зөвлөлдөж, худалдагчтай тохиролцоорой. Энэ нь байшингаа эргүүлэх замаар ашиг олох хамгийн сайн үнийг олоход тусална.
Алхам
3 -р хэсгийн 1: Байшингийн жагсаалт гаргах
Алхам 1. Зах зээл дээрх дундаж үнийн талаар олж мэдэх
Байшингаа хайж олох эхний алхам бол зах зээлээ мэдэх явдал юм. Та дутуу үнэлэгдсэн байшинг хамгийн сайн тодорхойлохын тулд хайж буй газрынхаа дундаж үнэ хэд болохыг ойлгохыг хүсч байна.
- Дундаж үнийг мэдэхийн тулд одоогоор зах зээл дээр байгаа олон төрлийн байшингуудыг хараарай. Энэ нь танд ямар байшинг дутуу үнэлэх тухай ойлголт өгөхөөс гадна засвар хийсэн байшинг хэдэн төгрөгөөр зарах тухай ойлголтыг өгөх болно.
- Та мөн байшингийн үнэ цэнэд нөлөөлж буй хүчин зүйлийг анхаарч үзэх хэрэгтэй. Гэр нь аюулгүй орчинд байдаг уу? Сургууль эсвэл бизнесийн дүүргийн ойролцоо байна уу? Энэ нь дундаж худалдан авагчийг хүсч буй хүчин зүйлүүдтэй юу? Та эдгээр газруудад дутуу үнэлэгдсэн байшинг онилохыг хүсч байна, учир нь та дараа нь ашиг олох зорилгоор зарах магадлал өндөр байна.
Алхам 2. Онлайн хэрэгслийг ашиглан дутуу үнэлэгдсэн байшинг хайх
Байшинг хайх ажлыг эхлүүлэх хамгийн сайн аргуудын нэг бол онлайн хэрэгслийг ашиглах явдал юм. Онлайн хайлтын систем нь танд үнийн хүрээ өгөх, тодорхой газар нутгуудаас байшин хайх боломжийг олгоно. Онлайнаар олон төрлийн байшинг хайж жагсаалтаа эхлүүлээрэй.
- Та Zillow, Realtor.com эсвэл Trulia гэх мэт сайтуудыг ашиглан байшин хайж болно. Хайлтын системийг тохируулаарай, ингэснээр хамгийн хямд үнийг эхлээд жагсаана. Төрөл бүрийн байшинг харж, сонирхсон жагсаалтаа компьютер дээрээ хадгалаарай.
- Энэ нь хямдхан орон сууц хаана байрладаг болохыг ойлгох боломжийг танд олгоно. Энэ нь үл хөдлөх хөрөнгийн агент эсвэл бусад худалдааны цэгүүдээр дамжуулан байшин хайж байхдаа таны хайлтыг багасгахад тусална.
- Дутуу үнэлэгдсэн байшин үргэлж хямд байдаггүй гэдгийг санаарай. Та байшингаа зах зээлийн үнээс доогуур зарахыг хүсч байна, гэхдээ байшингаа засч, дахин зарах боломжтой. Тухайн бүс нутгийн хамгийн хямд байшин нь ноцтой асуудалтай байж магадгүй бөгөөд хөрөнгө оруулалт хийх шаардлагагүй болно.
- Тус мужийн зарим хэсэгт танд вэбсайтыг эхлүүлэхэд тохиромжтой шинэ вэбсайтууд байгаа бөгөөд тэд танд зарим шалгалт өгч байна. BMV нь автоматжуулсан компьютер ажиллуулж, үнийн жагсаалттай харьцуулах маш сайн ажил хийдэг бөгөөд ингэснээр зах зээлийн үнээс доогуур (эсвэл дутуу үнэлэгдсэн) наймаа танд зориулагдсан болно. Хэлэлцээр бүхэн тийм ч сайн биш ч гэсэн энэ нь танд боломжит үл хөдлөх хөрөнгийн талаар судалгаа хийх сайхан газрыг өгөх болно. Энэ сайт нь REO борлуулалт, тухайн бүс нутгийн зах зээл дээрх дундаж өдрүүд гэх мэт бусад хэрэгтэй статистик мэдээллийг өгдөг. Ийм тоо нь зорилтот хөршид юу болж байгааг ойлгох боломжийг олгодог.
Алхам 3. Бүртгүүлэх явцад орон сууц олж авахын тулд дүүргийнхээ бичиг хэргийн оффист зочилно уу
Барьцаа хөрөнгийг барьцаалах үйл явцыг даван туулж буй байшингууд ерөнхийдөө хямд байх болно. Хаалттай байшингуудыг эргүүлэхэд хялбар бөгөөд их засвар хийх шаардлагагүй байж магадгүй юм. Та үл хөдлөх хөрөнгийн агентаар дамжуулснаас хамаагүй хямд байж болох тул эзэндээ шууд санал өгөх боломжтой байж магадгүй юм. Та орон нутгийнхаа дүүргийн бичиг хэргийн ажилтны оффис эсвэл худалдаж авах гэж буй дүүргийнхээ оффис дээр очиж барьцаалагдсан байшингийн жагсаалтыг хайж олох боломжтой.
1-р алхам.
- Барьцаалагдсан байшинг хэрхэн олох талаар оффисын ажилчинтай ярилц. Та ихэвчлэн Борлуулалтын мэдэгдэл, Лис Пенденс эсвэл Анхдагч төлбөрийн мэдэгдлийг хайж байдаг.
- Та мөн орон нутгийн сонинг шалгаж болно. Барьцаалагдсан байшингийн талаар танд анхааруулдаг олон нийтийн мэдэгдлийн хэсэг ихэвчлэн байдаг.
Алхам 2. Том хотуудаас гадуур байшин хай
Томоохон хотуудаар хайлтаа бүү хязгаарлаарай. Хотын байшингууд илүү зарах хандлагатай байдаг ч та хотын гадна байшинг эргүүлэх замаар ашиг олох боломжтой хэвээр байна. Та ихэвчлэн хотын хязгаараас 2-3 цагийн дотор хямд үнэтэй байшинг олж болно.
- Хэт хөдөө явах хэрэггүй. Тусгаарлагдсан газар дахь ферм нь их ашиг олохын тулд зарах магадлал багатай юм. Хот эсвэл хотын захын ойролцоох жижиг хотуудад наалдана уу.
- Боломжтой бол далайн эргээс хол байгаа байшингуудыг хараарай. Баруун дунд ба өмнөд хэсэгт байрлах хотуудын байшингууд Зүүн эсвэл Баруун эргийн байшингуудаас хамаагүй хямд байдаг.
Алхам 3. Автомат дохиоллын системийг тохируулах
Хэрэв та сайн үнээр орон сууц олвол хамгийн түрүүнд санал тавьсан хүн болохыг хүсч байна. Энэ нь өрсөлдөөнийг даван туулах боломжийг танд олгоно. Автомат дохиоллын системийг тохируулах нь зүйтэй. Автомат дохиоллын системийн талаар үл хөдлөх хөрөнгийн төлөөлөгчтэйгээ ярилц. Хэрэв та төлөөлөгчтэй ажилладаггүй бол Zillow гэх мэт сайтууд нь тодорхой бүсэд байгаа байшингийн талаар автомат дохио өгөх боломжийг олгодог.
Алхам 4. Эзэмшигчийн зарж буй байшинг хайж олох
Хэрэв өмчлөгч байшингаа хурдан зарах шаардлагатай бол үл хөдлөх хөрөнгийн төлөөлөгчтэй ярилцахаас татгалзаж магадгүй юм. Эзэмшигчийн худалдахаар зарсан байшингууд хямд зарах боломжтой. Орон сууцны эзэд үл хөдлөх хөрөнгийнхөө жинхэнэ үнэ цэнийг мэдэхгүй байж, зах зээлийн үнээс хамаагүй доогуур үнээр худалдаж авах боломжтой байдаг. Орон сууц худалдаж авах гэж байгаа зарим хорооллоор машинаар явах нь зүйтэй. "Эзэмшигчийн зарж борлуулах" гэсэн тэмдгийг анхаарч үзээрэй.
Алхам 5. Үл хөдлөх хөрөнгийн төлөөлөгчөөс зөвлөгөө аваарай
Мэргэжилтэн таны талд байх нь үргэлж сайн санаа юм. Хэрэв та үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд шинээр орж байгаа бол үл хөдлөх хөрөнгийн төлөөлөгчтэй ярилцаж, байшингаа хайж олох талаар ярилцаарай. Мэргэшсэн төлөөлөгч нь таны хэрэгцээнд нийцсэн өндөр чанартай, хямд үнэтэй байшин руу чиглүүлэхэд тань туслах болно.
- Та үл хөдлөх хөрөнгийн төлөөлөгчийг онлайнаар эсвэл шар хуудсуудыг хайж олох боломжтой. Та Yelp гэх мэт вэбсайт дээрх агентуудын тоймыг уншиж, найдвартай нэр хүндтэй эсэхийг шалгаж болно.
- Та мөн байшингаа эргүүлсэн бусад хүмүүсээс агентын зөвлөмж авахыг хүсэх хэрэгтэй. Үл хөдлөх хөрөнгийн агент нь өмнөх үйлчлүүлэгчдийнхээ холбоо барих мэдээллийг өгөхөд бэлэн байх ёстой. Боломжит үл хөдлөх хөрөнгийн төлөөлөгч найдвартай гэдэгт итгэлтэй байхын тулд өнгөрсөн үйлчлүүлэгчидтэйгээ ярилцаж, янз бүрийн асуулт асуугаарай.
3 -ийн 2 -р хэсэг: Боломжит хөрөнгө оруулалтыг үнэлэх
Алхам 1. Янз бүрийн байшинд зочлоорой
Орох орон сууц хайж байхдаа хайлтаа бүү хязгаарлаарай. Янз бүрийн чиглэлээр олон янзын байшинд зочлоорой. Очсон байшин бүрийнхээ давуу болон сул талыг жинлээрэй, ингэснээр та ямар байшинд хөрөнгө оруулах нь зүйтэй болохыг шийдэх боломжтой болно.
- Сонгосон хорооллынхоо нээлттэй хаалганы өдөрлөгт оролцоорой. Та үл хөдлөх хөрөнгийн төлөөлөгчтэйгээ ярилцаж, нэг өдрийн дотор олон байшингаар аялахыг хүсэх хэрэгтэй.
- Байшин яагаад хямд байж болохыг олж мэдээрэй. Зарим хямдхан байшинд их засвар хийх шаардлагатай эсвэл муу байрлалтай байж болно. Бусад байшинд багахан засвар хийх шаардлагатай бөгөөд эзэд хурдан зарах шаардлагатай гэх мэт бусад хүчин зүйлээс шалтгаалан үнийг нь бууруулж магадгүй юм.
Алхам 2. Засвар хийх шаардлагатай байшингуудаас бүү зугтаарай
Зарим байшинд засварын ажил хийх шаардлагатай байгаа тул хямд үнээр зарагдаж магадгүй юм. Байшин эргүүлэх үед олж мэдсэн ихэнх байшин нь зарим талаараа дээд талдаа засагч болдог тул засвар хийх ажилд бүү санаа зов. Хэрэв засварыг хурдан, хямд үнээр хийх боломжтой бол байшин нь хөрөнгө оруулалтын үнэ цэнэтэй байж магадгүй юм.
- Ихэнх тохиолдолд байшинд зөвхөн гоо сайхны засвар хийх шаардлагатай байдаг. Муу будгийн ажил, муу хивсэнцэр, хурц үнэр зэргээс болж байшингаа удаан хугацаагаар орхих болно. Үүний үр дүнд байшингийн үнэ буурах болно. Гэсэн хэдий ч иймэрхүү асуудлыг шийдвэрлэхэд нэлээд хялбар байдаг.
- Өөрсдийнхөө төлөө судалгаа хий. Төрөл бүрийн гэрээт гүйцэтгэгчдийг дуудаж, засварлахад ямар үнэтэйг асуу. Та мөн байшинд ямар нэгэн их засвар хийх шаардлагатай байгаа эсэхийг байшингийн эзэн эсвэл үл хөдлөх хөрөнгийн төлөөлөгчөөс асуух хэрэгтэй.
Алхам 3. Маш олон санал тавь
Орох орон сууц хайхдаа олон санал тавих нь зүйтэй. Зах зээл өрсөлдөх чадвартай байх тул та санал болгож буй байшин бүрээ худалдаж авах боломжгүй болно. Мэргэжлийн хүмүүс 100-10-1 дүрмийг ашиглахыг зөвлөж байна. Энэ нь та ойролцоогоор 100 байшинг харж, 10 орчим байшинд санал тавьж, 10 байшингаас 1 байшин худалдаж авах хэрэгтэй гэсэн үг юм.
- Таны анхны сонголт биш байшинд санал тавихаас бүү ай. Таны ихэнх тендер ямар ч байсан унах болно. Хэрэв та өөрийн анхны сонголт биш байсан байшинтай болвол та худалдан авалтаа хамгийн сайнаар хийх боломжтой хэвээр байх болно.
- Гэсэн хэдий ч та хүсэхгүй байгаа байшингаа бүү санал болго. Жишээлбэл, маш муу хөрш зэргэлдээ байшин нь тийм ч үнэтэй хөрөнгө оруулалт биш юм. Зөвхөн гулсуулж амьдрах боломжтой гэж бодож буй байшингийнхаа талаар санал тавь.
3 -р хэсгийн 3: Худалдан авалт хийх талаар мэргэжлийн хүмүүстэй ярилцах
Алхам 1. Худалдан авах гэж буй эд хөрөнгөө гэрийн үзлэгт хамруулаарай
Гэрийн үзлэгийг хугацаанаас нь өмнө хийлгэхгүйгээр хэзээ ч үл хөдлөх хөрөнгө бүү худалдаж ав. Санал өгөхөөсөө өмнө байшинд үнэлгээ өгөх мэргэшсэн байцаагч ажилд авна.
- Гэрийн байцаагч нь худалдахын тулд хохирлыг багасгах сонирхолгүй төвийг сахисан гуравдагч этгээд байх болно. Тэр танд гэрийн ажилд хичнээн их ажил хэрэгтэйг мэдэгдэх болно.
- Бага зэрэг засвар хийх шаардлагатай байшин бол байшингаа эргүүлэх гэж байгаа бол маш том хөрөнгө оруулалт болно. Их засвар хийх шаардлагатай байшин нь таны цаг хугацаа, мөнгөгүй байж магадгүй юм.
Алхам 2. Өмгөөлөгчтэй ярилц
Хэрэв та өөрөө хуульч мэргэжилгүй бол үл хөдлөх хөрөнгийн өмгөөлөгчтэй ярилцахгүйгээр байшин худалдаж авах ёсгүй. Байшин худалдаж авахад маш олон бичиг баримт, гэрээ хэлцэл байдаг. Үл хөдлөх хөрөнгийн мэргэшсэн өмгөөлөгч танд анхааралтай зөвлөгөө өгч, худалдан авалтын талаар муу шийдвэр гаргахаас урьдчилан сэргийлэх болно.
- Үл хөдлөх хөрөнгийн өмгөөлөгчийг онлайнаар эсвэл орон нутгийн шар хуудсуудаас олж болно. Та мөн байшингаа эргүүлдэг найз нөхөд эсвэл хамт ажиллагсадтайгаа ярилцаж, лавлагаа хүсэх хэрэгтэй.
- Өмгөөлөгч авахаасаа өмнө шүүмжийг байнга уншиж, нэр хүндтэй хүнийг сонгож байгаа эсэхийг шалгаарай.
Алхам 3. Төрөл бүрийн мэргэжлийн хүмүүсээс засварын зардлын тооцоог авах
Засварын өртөг нь байшингийн эцсийн ашиг орлогоос давж гарахгүй байхыг хүсч байна. Танай бүс нутагт олон төрлийн лицензтэй гэрээт ажилчид руу залгаарай. Танд ямар төрлийн засвар хэрэгтэйг хэлж, тооцооллыг нь асуугаарай. Нийт засварын зардал хэд болохыг тооцоол.
- Зарим гэрээт гүйцэтгэгчид хэрэв та тэдэнтэй ажлын харилцаагүй бол үл хөдлөх хөрөнгийг эзэмшдэггүй бол үнэ төлбөргүй тооцоо өгөхгүй. Зарим тохиолдолд өмчлөхгүй байгаа үл хөдлөх хөрөнгийн засварын тооцоог авахын тулд бага хэмжээний төлбөр төлөх шаардлагатай болдог.
- Янз бүрийн газар руу залгаад хамгийн хямд үнийг хайж олоорой. Гэсэн хэдий ч та гүйцэтгэгчтэй гэрээ байгуулахаасаа өмнө онлайнаар сэтгэгдлийг уншиж, бусад үйлчлүүлэгчидтэй ярилцах хэрэгтэй.
- Хэрэв муу будгийн ажил гэх мэт жижиг засвар байвал өөрөө хийх талаар бодож үзээрэй. Энэ нь байшинг эргүүлэхэд мөнгө хэмнэх болно.
Алхам 4. Байшинд хэдэн төгрөг санал болгохоо мэдэхийн тулд хэдэн тоог таслаарай
Та худалдаж авсан байшингаа ашиг олох боломжтой эсэхийг шалгахыг хүсч байна. Та хичнээн их санал болгох ёстойгоо мэдэхийн тулд энгийн математик хийх хэрэгтэй болно. Таны үл хөдлөх хөрөнгийн төлөөлөгч, өмгөөлөгч нь тодорхой зардлууд, мөн үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалтын үнийг тооцоолоход тань туслах ёстой.
- Засварын дараах үнэ цэнэ (ARV) гэж нэрлэдэг зүйл танд хэрэгтэй болно. Энэ бол үл хөдлөх хөрөнгийн эцэст зарагдах үнэ бөгөөд танай агент хөрш дэх сүүлийн үеийн борлуулалтыг судалж үзээд энэ үнийг олж мэдэх боломжтой юм.
- Та ARV -ийг байшинд төлөх төлбөрийнхөө 70 орчим хувийг эзлэхийг хүсч байна. ARV -ийг 0.7 -аар үржүүлээд байшинд хэр их мөнгө төлөх ёстойгоо олж мэдээрэй. Жишээлбэл, 200,000 долларын ARV бүхий байшинг засварлах шаардлагагүй бол 140,000 доллараас дээш үнээр худалдаж авах ёсгүй. Гэсэн хэдий ч та засварын зардлыг хасах хэрэгтэй. Хэрэв танай гэрт 40,000 долларын засвар хийх шаардлагатай бол 100,000 доллараас дээш үнээр бүү худалдаж аваарай.
Алхам 5. Худалдагчтай хэлэлцээ хийх
Эцсийн үнийг тогтоохын өмнө та үргэлж хэлэлцээр хийх ёстой. Хэрэв та худалдагчтай хэлэлцээ хийвэл үнийг хүссэн хэмжээнээсээ доогуур үнээр авах боломжтой. Худалдагчийн асуусан эхний үнийг бүү хүлээн зөвшөөр, ялангуяа энэ нь таны тооцоолсон дээд үнээс өндөр байвал.
Энд л маш олон санал тавихад хэрэг болдог. Хэрэв та борлуулалтаа орхих хүсэлтэй байгаа бол худалдагч таны саналыг хүлээж авах магадлал өндөр байна
Видео - Энэ үйлчилгээг ашигласнаар зарим мэдээллийг YouTube -тэй хуваалцаж болно
Зөвлөмж
- Үл хөдлөх хөрөнгөө эргүүлэхийн тулд бэлэн мөнгө төлөхөөсөө өмнө бүрэн нэр хайх захиалга өгөх хэрэгтэй. Үгүй бол цол хэргэмийг хууль ёсны дагуу шилжүүлэх боломжгүй бол хөрөнгө оруулалтаа нөхөхийн тулд шүүхийн тулаан хийх шаардлагатай болж магадгүй юм.
- Цол хэргэм тодорхой болоход 2 долоо хоногоос нэг жил хүртэл хугацаа шаардагдана. Гарчигийн тайланд ямар нэгэн асуудал үүсгэсэн зүйл байгаа бол цуцлахын тулд гарч болзошгүй нөхцөл байдал байгаа эсэхийг шалгаарай. Хэрэв эдгээр зүйлийг арилгах боломжтой бол та үргэлжлүүлэхийг хүсч магадгүй, гэхдээ үгүй бол та ухрахыг хүсч магадгүй юм.
- Хэрэв та байшингаа эргүүлээд мөнгөө алдах нь ховор биш бол та байшингаа зарахаасаа өмнө нэмэлт мөнгө олохын тулд нэг эсвэл хоёр жилийн турш түрээсэлж болно.
