Арилжааны талбайн квадрат метр талбайг тооцоолох нь нарийн ширийн зүйлийг анхаарах шаардлагатай нарийн төвөгтэй үйл явц юм. Түрээслэгчид түрээсийн гэрээнд хамрагдах эсэхээ шийдэхдээ барилгын талбайн нийт талбай, бүс нутгийн стандартыг багтаасан олон хүчин зүйлийг харгалзан үзэх ёстой. Чухал ойлголтыг ойлгодоггүй түрээслэгчид заримдаа төсөөлж байснаасаа бага хэмжээтэй далд зардал, ашиглах боломжтой орон зайг гайхдаг.
Алхам
3 -р хэсгийн 1: Хэмжилтийн аргыг сонгох
Алхам 1. Хэмжлийн техникийг харьцуулж үзээрэй
Орон сууцны эзэд орон зайн квадрат метрийг үнэлэхийн тулд хэмжих хэд хэдэн өөр аргыг ашиглаж болно. Эдгээр аргууд нь:
- Ашиглах боломжтой квадрат метр буюу USF: Энэ бол түрээслэгчийн эзэмшдэг орон зай юм. Түрээсийн агентууд энэ тоог ирээдүйн түрээслэгчдэд өгдөг боловч энэ нь түрээсийн гэрээний зөвхөн нэг хэсгийг төлөөлдөг.
- Түрээсийн квадрат метр буюу RSF: Энэ нь ашиглаж болох квадрат метр талбай ба нийтлэг талбайн талбайн талбайн эзлэх хувь юм. Бүх түрээслэгчид ашиг хүртдэг барилгын нэг хэсэг болох нийтлэг талбайд үүдний танхим, цахилгаан шат, хонгил, шатны хонгил орно.
- Нийт квадрат метр буюу GSF: Барилгын бүх талбайг түрээслэх боломжтой.
Алхам 2. Худалдааны орон зайг тооцоолох ямар арга нь танд хамгийн тохиромжтой болохыг шийдээрэй
Барилга өмчлөгчид ба менежерүүдийн холбоо (BOMA) нь 2010 онд арилжааны зориулалттай барилгад түрээслэх боломжтой талбайг хэмжих салбарын стандартыг хялбаршуулсан. БОМА -гийн тэргүүлэх 2 арга бол В арга ба Хуучин арга А юм.
- Б арга: Нэг ачааллын хүчин зүйлийн шинэ арга нь түрээслэгч бүрийн түрээслэх зайг тооцоолохдоо шалны талбайг хэмжих нэгдмэл аргыг ашигладаг. Энэ нь барилгын бүх давхарт ижил байдаг.
- Хуучин арга А: 1996 оны стандартад USF болон нийт метр квадрат тус бүрийн нэгжийн үнийг ашигладаг. Зарим тохиолдолд түрээслэгчид энэ аргыг сонгох нь ашигтай байж магадгүй юм.
Алхам 3. Үл хөдлөх хөрөнгийн төрөлд үндэслэн хэмжих аргыг сонгоно уу
Ихэвчлэн хэмжих аргыг ашиглах нь тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн зориулалт, түрээслэгчдийн төлөвлөсөн тооноос хамаарна. Оффисын барилга, худалдааны төвүүд болон бусад олон түрээслэгчдийн барилгыг ихэвчлэн RSF ашиглан хэмждэг. Агуулах, үйлдвэрлэлийн байгууламж гэх мэт ганц түрээслэгчийн барилгыг GSF ашиглан хэмждэг. Гэсэн хэдий ч орон сууцны эзэд орон зайг хэмжих тусгай аргыг ашиглах шаардлагагүй байж магадгүй юм.
Алхам 4. Бүс нутгийн түрээсийн стандартыг анхаарч үзээрэй
Холбооны хууль тогтоомжийн дагуу түрээслэгчдийн орон зайг хүссэн аргаар нь хэмжих боломжтой болно. Гэсэн хэдий ч тус улсын зарим хэсэгт квадрат метр талбайг тооцоолох өөр өөр дүрмүүд байж болно. Сонирхолтой хоёр жишээ дурдвал:
- Нью -Йоркийн Үл хөдлөх хөрөнгийн зөвлөл (REBNY) нь барилга байгууламж эзэмшигчдэд RSF -ийг GSF -т аль болох ойртуулах боломжийг олгох замаар ашиг орлогоо нэмэгдүүлэх боломжийг олгодог.
- Халуун орны бүс нутаг: Цаг агаарын тодорхой нөхцөл байдалд ихэвчлэн өртдөг бүс нутагт арилжааны зориулалттай барилгуудын битүү, задгай талбайг шинэ дүрмээр тусгасан болно.
3 -ийн 2 -р хэсэг: Худалдааны талбайн бичлэгийг хэмжих
Алхам 1. Юу ч хамаагүй гэж бүү бодоорой
Ашиглах боломжтой зайг өөрөө хэмжинэ үү. Квадрат метр талбайг буруу тооцоолох нь түрээсийн хугацаанд танд хэдэн мянган долларын өртөг өгөх болно. Хэмжлийн ердийн стандартууд нь арилжааны орон зайг хэмжихдээ алдааг 2 хувиар тэсвэрлэх боломжийг олгодог. Гэсэн хэдий ч энэ нь их хэмжээний мөнгө, ялангуяа том эсвэл үнэтэй орон зайд орчуулагдах боломжтой юм. Энэ талбайг аль болох нарийвчлан хэмжихээ мартуузай.
Алхам 2. Энгийн дөрвөлжин метрийг хэмжих
Худалдааны дөрвөлжин метрийг тэгш өнцөгт орон зайд хэмжихийн тулд өрөөний уртыг хөлөөр нь өргөнөөр үржүүлэх хэрэгтэй. Жишээлбэл, 12 фут урт, 12 фут өргөнтэй өрөө нь 144 хавтгай дөрвөлжин метр юм. L хэлбэртэй эсвэл хуваагдсан орон зайн хувьд та талбайн тэгш өнцөгтийг бие даан хэмжиж, дараа нь талбайнуудыг нэгтгэн нийт талбайн хэмжилтийг авах боломжтой.
Соронзон хальсны хэмжүүр эсвэл лазер хэмжих хэрэгслийг ашиглан хэмжилт хийж болно
Алхам 3. Ер бусын хэлбэрийг тооцоолох
Өрөөний жигд бус хэлбэртэй хэсгүүдийг хэмжихдээ болгоомжтой байгаарай. Хэмжилт хийхийн тулд өрөөг тэгш өнцөгт, гурвалжин гэх мэт тооцоолоход хялбар хэсгүүдээр хувааж үзээрэй. Тэгш өнцөгт гурвалжны талбайг диагональгүй хоёр талын уртыг үржүүлж (эдгээр хоёрыг зөв өнцгөөр холбосон) олж аваад бүтээгдэхүүнийг 2-т хувааж олж болно.
- Жишээлбэл, диагональ хана бүхий өрөө байгаа бол та талбайн квадрат метрийг тодорхойлохын тулд илүү төвөгтэй томъёог ашиглах ёстой. Хэрэв диагональ хана бүхий орон зайн урт 10 фут, өргөн нь 8 фут байсан бол тухайн талбайн квадрат метр нь 40 фут болно.
- Учир нь хана нь нийт дөрвөлжин метр талбайг огтлодог бөгөөд хэрвээ өрөөнд огтлолцсон хана байхгүй бол 80 байх болно.
Алхам 4. Нийтлэг талбайнуудыг хэмжих
Түрээслэх боломжтой квадрат метр талбайг тооцоолохын тулд нийтлэг талбайг хэмжих ёстой. Орон нутгийн хууль тогтоомжид өөрөөр заагаагүй бол нийтлэг талбайн квадрат метрийг ашиглах боломжтой квадрат метртэй ижил аргаар хэмждэг. Нийтлэг газар бол цахилгаан шат, угаалгын өрөө, лобби, шатны хонгил, хонгил байж болно. Хамгийн гол нь нийтийн эзэмшлийн талбайг ашиглах, ашиг хүртэх бүх түрээслэгчдэд нээлттэй байх ёстой. Барилгын бүх нийтлэг талбайн нийт метр квадратыг хэмжихээ мартуузай.
Алхам 5. Нийт дөрвөлжин метр талбайг олох
Нийт дөрвөлжин метр нь гаднах хананы зузааныг багтаасан нийт талбайг хэмждэг. Энэ талбайг хэмжихийн тулд та барилгын гадна талаас хананы уртыг хэмжиж, квадрат метрийг тооцоолохдоо эдгээр хэмжээсийг ашиглах хэрэгтэй болно. Агааржуулалтын босоо ам, тулгуур дам нуруу, цахилгаан шатны босоо ам зэрэг саад тотгорыг GSF бууруулдаггүй. GSF нь машины зогсоол, усан сан, хонгилын талбайг ухаагүй газар гэх мэт нээлттэй талбайг оруулаагүй болно.
3 -р хэсгийн 3: Дөрвөлжингийн мэдээллийг ашиглах
Алхам 1. Барилгын ачааллын коэффициентийг тооцоолох
Ачааллын коэффициент нь түрээслэх боломжтой квадрат метр талбайг тооцоолохын тулд ашиглах боломжтой квадрат метр талбайд нэмж оруулсан квадрат метр нэмэлт хувийг илэрхийлнэ. Ачааллын коэффициентийг тооцоолохын тулд тухайн байшингийн нийт ашиглах боломжтой болон түрээслэх боломжтой квадрат метр талбайг хайж олох хэрэгтэй. Ашиглах боломжтой квадрат метр талбай нь түрээслэгчдэд түрээслэх боломжтой талбай бөгөөд түрээслэх боломжтой квадрат метр талбай нь нийтлэг талбай юм. Дараа нь RSF -ийг USF -ээр хувааж ачааллын коэффициентийг авна уу.
- Жишээлбэл, хэрэв барилга нь 80,000 квадрат фут талбай, нэмэлт 20,000 квадрат нийтлэг талбайтай бол түрээслэх квадрат метр нь 100,000 болно.
- Дараа нь ачааллын коэффициентийг 100, 000 /80, 000 = 1.25 гэж тооцно.
Алхам 2. Үл хөдлөх хөрөнгийн түрээслэх квадрат метр талбайг хайж олох
Үл хөдлөх хөрөнгийн түрээслэх квадрат метр талбайг барилгын ачааллын коэффициент болон үл хөдлөх хөрөнгийн USF ашиглан тооцоолж болно. RSF авахын тулд ачааллын коэффициентийг USF -ээр үржүүлнэ. Дараа нь та сар бүр түрээслэхийн тулд RSF болон квадрат футын үнийг ашиглаж болно.
- Өмнөх жишээг үргэлжлүүлээд үл хөдлөх хөрөнгийг арилжааны хоёр орон зайд хоёр хуваасан гэж төсөөлөөд үз дээ. Тиймээс тус бүр нь 40,000 квадрат метр талбайтай.
- RSF -ийг олохын тулд энэ хэмжээг ачааллын коэффициентээр үржүүлж 1.25 болгоно. Энэ нь RSF нь энэ тохиолдолд 40,000 x 1,25 = 50,000 болно гэсэн үг юм.
Алхам 3. Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн ялгааг жинлэнэ үү
Барилгын байршил, ангиллаас хамааран нэгжийн үнэ янз бүр байж болно. Хотын төвийн 500 хавтгай дөрвөлжин метр (46.5 квадрат метр) оффисын түрээс нь ердөө 10 блок зайтай 1000 квадрат фут талбайд (92.9 хавтгай дөрвөлжин метр) түрээслэхээс өндөр байж магадгүй юм. Барилга нь 3 стандарт ангиллын 1 -т багтдаг.
- А ангилал: Эдгээр нь хотын хамгийн онцгой хэсгүүдийн хамгийн нэр хүндтэй барилгууд юм. А зэрэглэлийн барилгууд дунджаас өндөр үнээр түрээсэлдэг.
- В ангилал: Энэ бол хамгийн өргөн ангилал юм. Эдгээр барилгуудын ихэнх нь сайн, сайн өнгөлгөөтэй байдаг.
- С ангилал: Энэ ангийн нэгжүүд нь маш ажиллагаатай боловч цөөн тооны тохилог нөхцлийг санал болгодог. Түрээсийн үнэ ерөнхийдөө бага байдаг.
Алхам 4. Үл хөдлөх хөрөнгийн нийт түрээсийг квадрат метр талбайд үндэслэн тооцоолно
Түрээсийг ихэвчлэн орон зайн RSF эсвэл GSF дээр үндэслэдэг. Энэхүү мэдээлэлтэй болсны дараа та нэг квадрат футын зах зээлийн үнийг ашиглан үл хөдлөх хөрөнгийн түрээсийн үнийг тодорхойлж болно. Дээрх жишээг үргэлжлүүлбэл, түрээсийн төлбөр нь нэг квадрат фут тутамд 1.50 доллар байсан бол түрээсийн төлбөр 1.50 х 50, 000 = 75 мянган доллар байх болно.
